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房地产行业债潮突发 低成本融资背后风雨欲来

发布时间:2022-06-15 05:10:48 阅读: 来源:垃圾桶厂家
房地产行业债潮突发 低成本融资背后风雨欲来

随着最近央行释放的7万亿人民币,人民币的贬值,物价上涨,房价也就越高,那么房地产行业发展如何呢?债务状况又是怎样的?请详见下文小编为你整理的房地产行业债潮突发详情。

中国股市的变动显然给了公司债一个爆发的契机。继恒大、泰禾、金地、华夏幸福(26.14,0.77,3.04%)、北京城建(13.93,0.65,4.89%)等上市房企同天宣布公司债预案或预案获批后,又一大波房企表示将加入公司债的发行大军中。

10月19日,嘉凯城(4.82,0.44,10.05%)、远洋地产、中骏分别公告宣布自己的公司债计划,规模分别为30亿元、50亿元以及35亿元。截至10月19日,今年已先后有67家房地产开发企业已经或计划发行公司债,预期融资高达2896亿元。相比于2014年的15家融资235亿元的规模大幅增加。

各家企业发行公司债的初衷无外乎优化债务结构和补充流动资金,但各家企业所面临的风险却有异。而日渐暴增的公司债发行规模也似乎在昭示着前方高能预警。更多房地产行业最新相关资讯,请查阅中国报告大厅发布的《2015-2020年房地产行业市场价格专题深度调研及未来发展趋势研究预测报告》。

公司债潮爆发

就在中骏、远洋、嘉凯城之后的一天(10月20日),阳光100中国控股有限公司董事会也宣布,附属公司广西万通房地产有限公司非公开发行不超过20亿元国内公司债券,第一期发行已于近期完成。

据统计,上半年有54家房企发布境内债券融资预案,三季度又有37家房企相继发布公司债发行预案,仅三季度募资规模就达1641亿元,较第二季度的394亿元增长了316.3%。截至10月19日,2015年以来已先后有67家房地产开发企业已经或计划发行公司债,预期融资高达2896亿元。相比于2014年的15家融资235亿元的规模大幅增加。

各家企业发行公司债的目的莫衷一是。其中,10月19日发债的中骏置业、远洋和嘉凯城均表示,本次发行债券所得款项将用于偿还金融机构借款,优化债务结构和补充流动资金。

金地集团(11.49,0.22,1.95%)一位负责投资者关系的工作人员也回应《中国经营报》记者称,近日的发债主要是因为融资成本低,可以替换成本较高的银行贷款。万科董秘谭华杰则认为,在国际上优质企业债券利率与国债接近是常见情况。融资成本下降,有助于提升企业投资能力,对整体经济增长也有利。

“现在能发行公司债的企业起码都是中型以上比较优质的房企。这些企业拿到公司债后,大部分的目的并不是为了扩大生产、拿地,而是利用公司债的低利率资金去偿还以前各种高利息的信贷、信托,这样风险就会相对小一些,不但没有增加经营成本,反而是降低了经营成本。”中原地产首席分析师张大伟如此分析道。

促使企业大规模发公司债正是源于目前的股市表现。诸多分析报告显示,目前市场正面临“资产配置荒”,股市震荡带来的资金避险需求和IPO暂停带来的资金面宽松,均使得公司债成为当下大受资金追捧的投资品种。

而日渐规范和完善的公司债政策也是吸引房企发债的推手之一。今年1月份出台的新《公司债券发行与交易管理办法》更加促使了资金流向债市。而为进一步规范承销机构承销公司债券行为,中国证券业协会还于10月16日发布了《公司债券承销业务规范》和《公司债券承销业务尽职调查指引》,要求承销机构承销境内公司债券时,项目承接、发行申请、推介、定价、配售和信息披露等业务活动需按照规定实施。

房地产与金融资深分析人士黄立冲也认为时值公司债发行窗口期。其对本报记者分析称:“房地产债是今年才开始放开的,从房地产公司的角度来说能发应该尽快发,多发,这是来自国家无形之手的眷顾。现在中国货币市场极度宽松,央行[微博]用各种方法降低债务市场的利息,包括刻意压低国债利息、开放房地产的债务市场,就是希望降低对房地产商的压力,避免房市崩盘。”

不断打破的低成本

有了政策和股市溢出的资金的天时,不少企业都获得了不错的认购,融资成本和融资规模屡次被打破。

以碧桂园控股有限公司8月初发行的首期30亿元3年期公司债为例。该笔债权票面利率定为4.2%,利率低至同期限银行贷款的8折,创下该公司债券发行历史最低成本纪录。而得益于此笔债券,碧桂园的融资成本将进一步降低。

但一个月后,这个纪录被打破。9月18日,上海世茂建设有限公司宣布成功发行60亿元5年期公司债,票面利率3.90%,实际认购超过80亿元,实现超额配售40亿元,并创下同类房企发债利率新低。

规模和销售更胜一筹的万科也紧接着打破这一纪录。该公司日前簿记建档的首期五年期公司债,最终利率确定为3.50%,再度刷新同类房企发债利率新低,并较国开行债券的利率低四个基点。

彼时,上海一券商交易员表示:“主要资金便宜,可以放杠杆,然后就拉低了利率。相比于目前五年期国债3.13%左右的收益率,万科公司债的利率还是蛮夸张的,都快要比肩国家信用了。”

最新的统计数据也显示了公司债成本的低廉。据中信证券(15.70,0.35,2.28%)研究部提供的资料显示,2015年之前,地产企业发行上市的5年期公司债,平均发行票面利率为6.95%;2015年后发行上市的5年期公司债,平均发行票面利率则仅为5.46%。如果加上8、9月发行的房企公司债,平均票面利率或低至5%。

风雨欲来?

虽然公司债潮的爆发为闲置的资金以及渴望资金的房企找到双赢的出路,但不断走高的发债规模以及不断走低的发债成本却让人担忧。

众所周知,企业自身的运营以及资金状况与公司债的发行、回购息息相关。以适才计划发行60亿元公司债的金地集团为例,倘若其此次公司债发行完毕,金地集团债务融资规模将增至约522亿元,债务融资加权成本约为6%。若以2015年6月30日资产负债情况为基数,计入此次发行债务后,金地集团资产负债率为67.52%。

值得注意的是,与其他同规模房企相比,金地集团2014年销售额虽然已经达到490亿元,但销售回款率却严重偏低。今年上半年预收账款为256亿元,同比下降30%。在手现金仅为179亿元,略低于短期负债和一年内到期的非流动负债之和的190.8亿元,签约销售额则仅为212亿元。这就迫使金地集团引入融资性现金流、发行新债偿还旧债。

不过令人庆幸的是,因目前公司债票面利率普遍较低,金地此举也能在一定程度上降低公司的资金成本。

而适才创造了200亿元国内私募债最大发行规模纪录的恒大地产也一直被人质疑债务规模过大、杠杆进一步拉高,可能会带来潜在风险。

据国际评级机构穆迪副总裁、高级分析师梁镇邦称:“虽然非公开发行公司债券的成本高于6月份恒大的境内债券发行,但公司将依然能够因为此次发债而降低平均借款成本。预计恒大的预估融资成本为9.65%~9.7%左右,将温和提升其公司的利息覆盖率指标。相比之下,2015年6月底恒大的实际利率为9.94%。”

“但恒大地产将把此次债券发行大部分所得资金用于境内银行借款的再融资,如信托贷款的再融资。与拟发行境内非公开发行债券相比,此类信托贷款的利率较高。”梁镇邦进一步分析称,“相比于其他公司较高的利率,也反映了恒大的非公开公司债券在二级市场上的流通性较低,购买恒大债券的保证金融资机会也远远不及公开债券。”

因为在此之前,恒大曾经在2015年6月公开发行境内公司债券,债券为期5年,第3年末发行人有权选择上调票面利率,投资者有权回售债券。债券票面利率为5.38%。

但相比于企业面临的债务风险,投资者所面临的风险更大。

黄立冲对记者分析说:“公司债的爆发是一种风险转嫁,与股市一样,把房市的压力和风险转嫁给资金市场。企业的债与其所对应的风险有关,但现在部分债务的回报和风险不相等,这对投资者而言本来就是吃亏的事情。”

汇丰银行资产配置研究主管张之明也持有悲观的态度。其认为,自从股市在2015年7月下滑以来,流动性从股市转移至了公司债市场,中国公司债市场和其他金融系统之间的联系正在走强。随着股市交易量的萎缩,交易所公司债的杠杆越来越高。

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